פוסט נוסף מאת דני שוורץ
בשבועות האחרונים אנו עדים לתופעה הזויה ולדעתי מסוכנת , אחת למספר ימים יוצאת כתבה על מס חדש שהולכים להטיל על “העשירים ” ומציגים את זה כאילו מישהו בא לדאוג לחלשים על ידי “דפיקת העשירים “. ראו למשל פה , ופה .
לצערי הרב ישנו ציבור די גדול שקונה את זה, והם מאמינים שהנה הגיע לו הרובין הוד לו הם ציפו ואוטוטו הוא יגאל אותם מחיי העוני. ואיך אותו הרובין הוד ידאג לשיווין ? פשוט מאוד, הוא ייקח כסף (בדמות מיסים) מהעשירים, ויעביר אותו לעניים (בדמות הטבות).
בינתיים המים בנהר ממשיכים לזרום, האוצר ממשיך להפריח בלוני ניסוי ולצבור כח פוליטי בכל הספינים הללו, המאמינים ממשכים להאמין, והעשירים ממשיכים להישאר עשירים, והפלא ופלא אף אחת מההצעות החוק הללו טרם הגיע להצבעה.
אין לי מושג מה ילד יום, אולי לבסוף באמת אחד מהחוקים הללו יגיע להצבעה. זאת למרות שאני חושב שהסיכוי שתקנות אלו במבנה הנוכחי (כפי שפורסם בעיתונות) יגיעו להצבעה הוא אפסי, אבל הממשלה הזאת מלאה ביותר מידי פוליטיקאים שחיים על חשבון השסע בין עניים לעשירים, אשכנזים ומזרחיים, שמאלנים וימנים.
מה היה הטריגר שדחף אותי לרשום את רשומה זו ?, אתמול נפגשתי עם מכר, במהלך פגישתנו השיחה גלשה לנושאים כלכליים ומכאן לשם, חברי כמעט והצליח לשכנע אותי שהמס המתוכנן להיות מוטל על בעלי 3 דירות ומעלה, יגדיל את היצע הדירות בשוק. ולכן, בסה”כ מדובר בחוק שוויוני ונכון. אחרי שחשבתי לעומק על הדברים, שהסברתי לו, שחלק גדול ״מהעשירים״ אשר מחזיקים 3 דירות או יותר, הם בסה”כ אנשים רגילים ממעמד הביניים אשר עבדו במשך כל חייהם, לקחו את הפנסיה שלהם, והשקיעו אותה בנדל”ן מניב על מנת לדאוג לעצמם ״לקצבת פנסיה״ חודשית בדמות שכר דירה. חברי הוא הופתע לרגע קל, ומיד הסביר לי שאותם המשקיעים הם אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל”ן מכיוון שהם מוכנים לשלם מחירים “מופקעים” על הדירות כשהסברתי לו שיתכן והוא טועה, מאחר ומדובר מבחינתם בעסקה כלכלית ולא רגשית ולכן הם עושים תחשיב של תשואות. החבר הגיב ואמר שלו אותם המשקיעים היו מוכרים את דירותיהם, אזי היצע הדירות היה גדל. שוב ניסיתי לדבר אל ההגיון שבו והסברתי לו שאין סיכוי שזוג צעיר ייקנה לעצמו דירת 2 חדרים בשיכון ישן. לעומת זאת, חלק גדול מהמשקיעים בוחרים להשקיע בדירות בשיכונים ישנים. לכן, מכירה כזו אולי תגדיל את ההיצע בשוק הדירות, אבל לא את ההיצע הנדרש על ידי אותם זוגות צעירים אשר כה כמהים לדירה. גם טיעון זה לא עזר.
מי שמכיר אותי יודע שאני עקשן לא קטן, ולכן גם בשלב זה עדיין לא הרמתי ידיים. מיד נזכרתי והזכרתי לאותו ידיד את פטיש ה 5 ק”ג של שר האוצר לשעבר יובל שטייניץ משנת 2011. פטיש כבד זה, מה שגרם למשקיעים רבים למכור את הדירות שברשותם וליהנות מהפטור במס, אבל למרבה הפלא הרוכשים החדשים לא היו זוגות צעירים אלא משקיעים אחרים והיצע הדירות לא ממש גדל וגם המחירים כפי שאנו יודעים לא ירדו.
הרי בסופו של דבר, ואיך שלא ננסה לסובב את הדברים, אין הרבה זוגות צעירים שירצו להשקיע את מיטב כספם (יחד עם הכסף שאין להם) על מנת לרכוש דירות בגודל של כ 60 מטרים, במבנים ישנים, ללא מעלית, ככל שמבנים אלו יהיו מתוחזקים. מצד שני, לחלופין אין הרבה צעירים שיקנו דירות במרכז תל אביב במחירים של 5 מיליון וצפונה.
בשלב הזה הבנתי שאין לי סיכוי לנצח בוויכוח הזה עקב פער עמוק ביננו בתחום הנ”ל, אבל חיזקתי מסקנה שכבר הייתה ידוע לי המון זמן, אני לא מוכן לחכות למישהו שיעזור לי אני פשוט אעזור לעצמי .
מס מסורבל שיביא לתוצאה אחת ודאית וראויה – מיסוי אפקטיבי קרוב יותר על רווחי נדלן ורווחי שוק ההון.
בנוסף, זהו מס פרוגרסיבי במובן הרחב (אם כי יש בו כיסים רגרסיביים ברמת ההבדל בין פרטים מסויימים, עיין ערך “מחזיקי 3 דירות בדימונה” שמתנגדי החוק כה חרדים להם)
לגבי האיום לגלגל על השוכרים, הוא יקרה בשוליים, אבל אני מניח שדי ברור לקוראי הבלוג הזה מדוע זו לא תהיה תופעה רחבה.
ככל שמעלים מיסים בסופו של דבר רמת החיים של האזרח הקטן יורדת.
עומרי – בהחלט מס מסורבל , כבר היום יש מס על שכירות אבל אין אכיפה , אני מסכים איתך שרק חלק קטן יגולגל על השוכרים בהנחה שהחוק יעבור .
איציק – המדינה גובה יותר ויותר מיסים אך מצד שני רק חלק קטן מהם חוזר לציבור הרחב .
מס צודק ונחוץ.
הטעות הבסיסית שלך היא בהנחה שהמשקיעים משכירים את הדירות, ולא כך היא.
יותר ויותר אני נתקל בדירות העומדות ריקות חודשים רבים, לא מוכרים אותם מתוך ההנחה שממילא מחירם יעלה, אז למה למכור? ולמה לטרוח ולהשכיר? הם בונים על עליית ערך ולא על דמי שכירות.
שוק הדיור בארץ הוא לא שוק משוכלל. הוא שוק מונופוליסטי מווסת הנשלט על ידי רשויות מקומיות ורשויות התכנון (הוא לא נשלט על ידי הממשלה), שבונים לפי צורכי גידול האוכלוסיה. ולא לפי צרכי משקיעים המחפשים תחליף פק”ם .
כאשר משקיעים הופכים דירות לתחליף פק”ם, ומתחרים עם הזוגות הצעירים, זה יוצר מצב לא הגיוני ולא בריא לחברה. גם בניה עודפת, לצורכי השקעה, תוך יצירת שכונות רפאים, זה לא דבר בריא.
אייל , ציבור המשקיעים מחפשים להגדיל את הרווחיות שלהם ככל הניתן , אני לא מכיר משקיע שיוותר על הכנסה ובמיוחד לא על שכירות ,זה שאתה רואה מספר דירות ריקות לא הופך את זה לתופעה או לכלל .
ראה בקישור מטה את ההגדרה למונופול כפי שמופיע בויקיפדיה , מאחר ובשוק הנדל”ן בארץ אין בעלים יחיד אזי לא מדובר בשוק שכזה .
https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%95%D7%A4%D7%95%D7%9C
לגבי המס האם הוא צודק או לא , לדעתי זו לא השאלה הנכונה ,השאלה צריכה להיות שאלת האפקטיביות של המס, האם הטלת המס תוזיל את מחירי הדירות ? אישית אני מאמין שלא .
לעליית מחירי הנדל”ן בארץ יש מספר גורמים , לדעתי הסיבה העיקרית זו סביבת הריבית הנמוכה, ואכן ברב העולם המערבי ישנה עליית מחירים עיקבית בשנים האחרונות כתוצאה ישירה לסביבת ריבית נמוכה כלל עולמית.
http://www.themarker.com/wallstreet/1.3061234
דני,
לגבי דירות לא מושכרות, מציע לך לגגל “ערי הרפאים של סין” ולקרוא על ערים שלמות בסין שעומדות ריקות, עקב פסיכוזת בועת הנדלן.
כאשר המשקיעים נכנסים לפסיכוזת בועה של “דירות תמיד עולות”, לא אכפת להם מתשואה עלובה של 2% שגוררת אחריה טירחה של טיפול בשוכר, הם מחפשים עלייה של 8% בשנה, ללא טירחה, כמו שהיה עד עכשיו.
אתה מסכים איתי ששער הריבית מגדיל ביקוש לדירות, ואם הביקוש לדירות גדל, מעבר למה הוא גדל? הוא גדל מעבר לביקוש הקשיח עקב גידול האוכלוסיה, ולכן ברור שיהיו דירות ריקות.
לגבי מונופול, אולי הגדרת מונופול לא מתאימה, אבל אין ספק ששוק הדיור הוא מווסת מצד ההיצע (קרטל?), על ידי ועדות התכנון למיניהם (ראה מה קורה עם תמ”א 38 בר”ג וגבעתיים), ע”י הבנקים (מעלים ריבית משכנתאות כדי לעמוד בייחס הלימות הון, ומגבילים מימון לקבלנים), העיריות למיניהם, בתי המשפט וכו’.
ועדות התכנון, בצדק, רואות לנגד עיניהם תכנון שכונות לאוכלוסיה (בתי ספר, כבישים וכו’), כאשר בפועל הביקוש הוא לסוג שונה של המוצר, הביקוש הוא לפק”ם. כלומר דירות לשמירת ערך הכסף, ולא למגורים.
אינני יודע אם המס יהיה אפקטיבי, אבל צריך להוציא את עם ישראל מפסיכוזת בועת הנדלן, ומהבחינה הזאת הוא בהחלט צעד בכיוון הנכון. עצם הבכיינות החזקה של אוגרי הדירות מלמדת אותי שהם באמת ובתמים חשבו שמחירי הדירות אמורים לעולם לא לרדת, והממשלה לעולם לא תעשה כלום, וזו מנטליות בועה קלסית.
שים לא שאותם אוגרי דירות יתנו תמיד את אותם נימוקים נגד צעדים מגבילי ביקוש (“יעלה המחיר לשוכרים”), ותמיד יטענו שצריך לפתור הבעיה על ידי הגדלת ההיצע, כאשר הם יודעים הכי טוב מכולם שההיצע מווסת, והרבה פעמים הם עצמם האנשים שפועלים להגבלת ההיצע (ראית סוחר שרוצה הצפה בסחורה שלו?).
אייל – אני לא חושב שאפשר להשוות בין ישראל לסין , אני ממש מתקשה למצוא קווי דמיון , כמות האוכלוסייה , דמוגרפיה ,תרבות ,שלא לדבר על הריבית , בלינק הבא תוכל למצוא את התפתחות הריבית בשנים האחרונות בסין . http://www.tradingeconomics.com/china/interest-rate
אנ י מסכים איתך לגבי הרגולציה לדעתי בארץ שלנו יש עודף רגולציה , אבל זה כבר נושא לפוסט שלם .
אין בארץ עודף נדל”ן קרא את הערה השלישית בפוסט על נדלן
http://www.follow-value.com/?p=370
המס על השכרת דירות כולל מס רכישה 8 אחוזים הוא גבוה מאוד יותר משוק ההון
בהוראת ביצוע של רשות המיסים 5/2007 מופיע
שמי שישכיר את דירתו וישלם מס 10 אחוז ,בזמן מכירת הדירה לגבי מס שבח ,
יפחיתו מערך הדירה את הפחת שניתן היה לדרוש דהיינו 2 אחוזים לשנה.
ויוצא לפי זה שמי משכיר דירה מחוייב במס עבור כל שנה חצי אחוז מערך הדירה ,(פחת של 2 אחוז לשנה לחלק ל 4)נוסף ל 10 אחוזים מהשכירות .וכמו כן לא ניתן לדרוש החזר הוצאות שהיו למשכיר. נוסף לזה בקניית הדירה הוא משלם מס רכישה של שמונה אחוזים, ולכן המיסוי על השכרת דירות כיום הוא אינו נמוך בכלל. לדוגמא אדם שקנה דירה שלישית ב 2,000,000 שח ומשכיר אותה ב 5,000 שח לחודש ישלם בקניית הדירה מס רכישה 160,000 שח ,ומידי שנה מס 6,000 שח (10 אחוז)ואם ימכור את הדירה לאחר 10 שנים ב 2,000,000 שח יחשיבו כתוצאה מהפחת כאילו הוא קנה אותה ב 1,600,000 והוא ישלם מס שבח 100,000(25 אחוזים מ 400,000 סך כל תשלומי המיסים הוא 320,000 שח
מצורף לינק להוראת הביצוע
https://taxes.gov.il/realestatetaxation/documents/horaotbitsua/horm5-2007.pdf?&~nfopt(fileDistorted=1)
דב .
הפרקטיקה היומיומית מלמדת אותנו שיש לא מעט משקיעים שבוחרים דווקא במסלול של הפטור המלא בנוגע לשכירות גם כשהם עוברים את תקרת הפטור השנתית ,ואתה צודק כשהם באים לממש את הנכס הם מוותרים מראש על הפחת שנצבר עם השנים והם כלל לא דורשים אותו.
יתרה מזאת הייתי עד למספר עסקאות שבעלי הנכס התעקשו לדרוש את הפחת על חלק מתקופת הבעלות בטענה שהיו מספר שנים שהנכס כלל לא הושכר, אך רשויות המס לא הכירו בפחת, אך מנגד רשויות המס מכירים בכל ההשקעות והשיפורים שבוצעו במהלך השנים למען השבחת הנכס גם בתקופת השכירות .
אני מסכים איתך ,חוקי המס לנדל”ן קיימים ולדעתי הם נמצאים ברמת המס של שוק ההון ואולי אף גבוהה יותר, אולי עדיף שמשרד האוצר לא יציע חוקים חדשים ומוטב היה שפשוט ידאג שרשויות המס יאכפו את החוקים הקיימים , במקום להוציא כתבות ( לינקים למטה ) לתקשורת .
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000828707
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/411443