שנת 2016 מתקרבת לסיומה. זה הזמן לסכם את מה שקרה השנה וגם לתת סקירה קטנה על החברות שכתבנו עליהן בעבר.

בתחילת דצמבר שותפות קפלר קאפיטל החלה את פעילותה רשמית אחרי שסיימנו את כל הסאגות הבירוקרטיות. אפשר לקרוא עלינו באתר החברה http://www.kepler-capital.com/

כפי שאתם בטח זוכרים, שנת 2016 החלה במפולת בחודשים ינואר פברואר, באמצע השנה היה את הברקזיט ולקראת סוף השנה היו הבחירות בארה”ב. אין ספק שהתנודתיות חגגה והיה צריך הרבה אורך רוח במהלכה בשביל לעבור את השנה בצורה טובה. על אף כל הסקפטיות, התחזיות הפסימיות על קריסת השווקים שנתנו לא מעט מומחים, ושינוים פוליטיים מרחיקי לכת, שנת 2016 תיזכר בחיוב בקרב המשקיעים.

באופן אישי היו לי מספר טעויות השנה שפגעו גם בתשואה האישית וגם בשותפות כמו לדוגמה שמכרתי מוקדם מדי חלק גדול מהוורנטים בJPM וב PNC וקניתי מניות של בנק אוף אמריקה. השיקול העיקרי היה שעל אף שאני חושב שחברות הפיננסים זולות אני לא רוצה להיות מוגבל בזמן למימוש התזה. השינוי הזה עלה לי בכמה אחוזים בתשואה.

בנוסף מכרתי מרוב התלהבות ופחד גבהים את האופציות על גולדמן ובנק אוף אמריקה וגם את הוורנטים שהיה לי ב Zion בנק ממש בתחילת מימוש הפוטנציאל שלהם רק בשביל לראות אותם עולים עוד פי 10 ופי 4 בהתאמה. חוסר הסבלנות הזה כבר עלה לי ממש הרבה כסף כפי שכתבתי בפוסט הקודם.

במבט לאחור כנראה גם מכרתי מוקדם מדי חלק גדול מהאחזקה בתדיראן סביב ה70-75 שקל.

למדתי השנה שאני צריך להיות יותר סבלני בפעולות בתיק ולתת יותר זמן לתזות להבשיל.

בצד החיובי אני יכול  לציין את ההחזקות שלי במניות ואופציות של פיאט ובחברת Vsec שבהן לא דיללתי כמעט את הפוזיציה על אף העליות .

למדתי השנה ששוק ההון הוא מקום מדהים, אתה יכול  לעשות לא מעט טעיות במהלך השנה ועדיין לסיים אותה בתשואה סבירה. כנראה שאם הייתי עושה את אותה כמות השטויות בשוק העבודה המסורתי, כבר היו שולחים אותי מזמן הביתה.

סקירה קצרה על חברות שכתבנו עליהן בעבר.

פיאט

השנה כתבתי לא מעט על פיאט. על אף שהמחיר חזר עכשיו למחיר מתחילת השנה אני שמח שקניתי הרבה מניות במחירים של 5.8-6 דולר. בנוסף קניתי גם אופציות כפי שכתבתי בזמנו שעלו די יפה מאז. אני עדיין חושב שהחברה מאוד זולה ויש כמה קאטליזטורים ב2017 שיכולים להמשיך לתת רוח גבית למניה.

כרגע לא רואים ירידה משמעותית במכירת כלי הרכב בארה”ב (כפי שחזיתי), אירופה ממשיכה לצמוח בקצב דו ספרתי ומתחילים לראות אור בקצה המנהרה גם בדרום אמריקה. בנוסף ברבעון הרביעי פיאט התחילה לייצר את הגיפים בסין ובברזיל מה שיוביל למחיר אטרקטיבי ולגידול חד במכירות. תוסיפו את הדגמים החדשים של אלפא רומיאו ומזרטי –אז יש למה לצפות גם ב2017.

Vsec

על ויסק כתבתי אי שם בשלהי 2015, מאז מחיר המניה עלה בכמעט 80%. כרגע החברה נסחרת במכפיל מייצג של 12 אחרי התאמות. מה שאני לא אוהב שם זה שעל אף הצמיחה המרשימה בהכנסות לא רואים כמעט צמיחה ברווח בגלל שכנראה המכרזים שהם משתתפים בהם בתחום הפדאראל התחרות מאוד גדולה והם מוכנים לעבוד בשוליים אפסיים. אני מקווה שזה ישתפר ברבעונים הבאים. אבל בשביל גילוי נאות מכרתי לאחרונה מעל לחצי פוזיציה בחברה באזור המחירים 40-42 .

רולס רויס

על רולס רויס כתבתי גם ב2015. מאז מניות החברה הספיקו לרדת בחדות ולחזור חזרה. מנכ”ל החברה עשה כמה שינוים תפעוליים מעניינים כמו צמצום כוח אדם, איחוד חטיבות ויצירת שדרת ניהול יותר קטנה. הקדשתי לחברה לא מעט מחשבה השנה והתחלתי לפקפק ביכולת החברה לבצע את השינוים הדרושים בשביל לחזור לצמיחה רווחית בזמן סביר. החשבונאות המסובכת, עיקוב בהזמנת מנועים, בעיות בקווי יצור ומחירי נפט נמוכים שמעקבים את המעבר למנועים יעילים יותר גרמו לי לצאת מהאחזקה לאחרונה. יצאתי ברווח סביר (גם אחרי שלוקחים בחשבון את הפיחות בפאונד). אני עדיין חושב שהחברה לא יקרה אבל מרגיש שיש הזדמנויות יותר מעניינות ופחות מסובכות בממלכה.

יש כמה אחזקות מעניינות שהוספתי לתיק במהלך השנה אבל רובם באו ממנהלי קרנות אחרים כך שאני מרגיש פחות נוח לכתוב עליהם. לאחרונה התחלתי לחקור חברה ישראלית מעניינת (ומוכרת בישראל) שירדה עשרות אחוזים בגלל מעבר משלב צמיחה לשלב הערך ואולי זה יבשיל לפוסט בחודש הקרוב.

בנוסף לחברות שכתבתי עליהן בבלוג, היו גם כמה חברות ששותפי דני שוורץ כתב עליהן:

Vealls Limited

על החברה הזו כתבתי לראשונה ב 24/5/16 פה, ופה, בישיבת בעלי המניות האחרונה הודיעה היושב ראש החדש שמייסד החברה הלך לעולמו, זו המחשבה הראשונה שעברה במוחי לאחר ההחלפה, היושב ראש החדש חזר שוב והצהיר שהיער בצרפת נמצא בהליכי מכירה מתקדמים, ושהוא מתכוון למכור גם את הקרקע באוסטרליה. מבחינתי תזת ההשקעה המקורית עדיין מתקיימת ההנהלה החדשה עדיין מתכננת להנזיל את נכסי החברה מה שיגדיל את המזומנים ויצמצם את שווי השוק למזומנים.

שכתבתי על החברה לראשונה מחיר המנייה עמד על 8 דולר אוסטרלי , נכון ל 26/12/16 מחיר המניה עומד על 11 דולר אוסטרלי, כלומר תשואה של 37.5% במהלך 19 חודשים , או 23.7% לשנה.

Citizens Bancshares Corporation

על הבנק הזה כתבתי לראשונה ב 22/6/15 פה, ופה, הבנק מצליח להגדיל את ההון המוחשי שלו אך במקביל ההכנסות מריבית קטנות למרות שסך ההלוואות גדלות, במילים אחרות, מרווח הריבית של הבנק מצטמק היום הוא עומד על 3.29% כאשר לפני שנה הוא עמד על 3.47%, זה קורה בגלל תמהיל ההלוואות שהבנק מעניק ללקוחותיו, הייתי מצפה לראות בדיוק את ההפך מאחר ואנו נמצאים היום בסביבת ציפיות לריבית עולה, וזו בדיוק הסיבה שלאחרונה צמצמתי משמעותית את האחזקה הזאת למרות שהבנק עדיין זול ומכפיל ההון המוחשי שלו עומד על 0.48.

מחיר הקנייה הממוצע שלי היה 7.18 ונכון ל 26/12/16 מחיר המנייה עומד על 9.09, כלומר תשואה של 26.6% במהלך 18 חודשים, או 17.7% לשנה .

אנו מאחלים שנה אזרחית טובה לכל הקוראים ואם אתם נהנים מהפוסטים שלנו נשמח שתשתפו אותם ברשתות החברתיות בכפתור השיתוף החדש שהוספנו

יום אחרי הברקזיט כעסתי מאוד על עצמי. לא בגלל שהתיק שלי ירד ביום אחד סכומים דמיוניים, אלא בגלל שכמה ימים לפני המשאל העלה בפני מישהו רעיון לגידור שהיה ממתן את רוב הירידה. בערב ההצבעה כאשר השווקים עלו בחדות, סוכנויות ההימורים נתנו יחס של 1:10 ליציאה של אנגליה מהאיחוד ונראה שהכל כבר סגור  כבר הייתי קרוב מאוד ללחוץ על כפתור הBuy  ולקנות אופציות Put על הבנקים האנגליים. אופציה לטווח קצר שרוב הסיכויים שהייתי מפסיד את הכל יום למחרת. רגע לפני שלחצתי על הכפתור הירוק התגנבה לליבי הרגשת הקמצנות או – למה לשלם פרמיית ביטוח על מה שהוא כל כך חסר סיכוי (לפחות לפי סוכנויות ההימורים)?

ביום המחרת השווקים רעדו, וגם משקיעים מנוסים שראו כבר ירידה אחד או שניים החלו לחשוש. מניות הבנקים חטפו בלי הכרה, שלא לדבר על אופציות ווורנטים. העתיד נראה שחור והשווקים תמחרו מצב שהעולם יכנס לסחרור, בנקים אירופיים יפשטו רגל וסוף האיחוד האירופי קרוב. הפאניקה באתרים הפיננסים געשה ועלתה על גדותיה. משקיעים שבעבר מאוד הערכתי את דעותיהם התחילו לכתוב תסריטים הזויים פרי דמיונם הקודח שלא היו מביישים את התסריטים של קוונטין טרנטינו במיוחד עם אספקת של זרימת הדם.

אחרי כמה ימים של טירוף החלטתי להתנתק מהאתרים הפיננסים והפאניקה הכללית, ולנסות לחזור לחשוב באופן ביקורתי על כל המצב. הערכתי שעל אף המצב הקצת מסובך, העולם ידע להתגבר על יציאת אנגליה מהאיחוד, וגם אם נראה עלויות נוספות למוסדות הפיננסים זה לא סיבה לחתוך את שווים בעשרות אחוזים.

ואז בשיא הפניקה חשבתי לקחת הימור שיום אחד אולי יהיה יותר טוב, מר שוק יצא מהדפרסיה ואולי אנו לא באמצע קטסטרופה.

החלטתי לבצע טרייד קטן (מספר חברים שרשמתי להם עליו קראו לו הימור) –קניתי אופציות רחוקות על גולדמן זאקס ובנק אוף אמריקה (שתי החברות האלו ירדו יותר מהשאר). באותם ימים כבר החזקתי אופציות לשנת 2017 אבל אחרי הברקזיט הן נמחקו כמעט לגמרי. קניתי אופציה של GS לשנת 2017 עם סטרייק 200 ב0.3 דולר, אופציה לשנת2017 עם סטרייק 170 ב3 דולר  ואופציות של בנק אוף אמריקה עם סטרייק 17 לשנת 2017 ב20סנט. השקעתי בטרייד הזה סביב ה12,000 דולר על כל האופציות החדשות.

אתם בטח שואלים אז למה אתה מאוכזב? אתה צריך להיות בהאוואי עם קוקטייל ביד!

הטרייד שאני עשיתי היה צריך להניב לי סכום דמיוני רק אם הייתי מחכה עד היום. אז איך קרה שיצאתי עם סכום נמוך בהרבה?

כאשר מניות הפיננסים התחילו לחזור לעצמם האופציות התחילו לעלות באחוזים דמיונים. וכך מצאתי את עצמי יום אחד עם פוזיציה די גדולה בנגזרים. ידעתי שמניות הפיננסים עדיין לא יקרות אבל עדיין זה כבר נראה לי מסוכן להחזיק כאלו סכומים באופציות לעוד שלושה חודשים. וכך מצאתי את עצמי מדלל, ומדלל …

בסופו של דבר יצאתי עם סכום רווח יפה מאוד של קרוב ל70 אלף דולר אבל עדיין מבצבצת אצלי בראש המחשבה לו רק הייתי קצת יותר סבלני. אז בשביל לאכול לעצמי עוד קצת את הלב עשיתי חשבון כמה הייתי מרוויח על  הטרייד לו הייתי פשוט מחכה עוד חודש. הגעתי לסכום דימיוני של 600 אלף דולר או כמעט פי 10 ממחיר המכירה הממוצע שלי.

יש לי כמה תובנות מהסיפור הזה. קודם כל להסתכל בצורה קרה על הדברים, לא תמיד כאשר המדיה מציגה הכל באור שלילי אז המצב הוא באמת כזה, ואולי ההיסטריה הכללית מייצרת הזדמנות פז.

לפעמים הזדמנות מוחמצת כמו שכתבתי למעלה מייצרת הזדמנות חדשה גדולה לא פחות.

בנוסף חשוב מאוד שמשקיע יכיר את האישיות שלו בצורה אמיתית. אני מכיר אנשים שפוזיציה גדולה בנגזרים לא הייתה מדירה שינה מעיניהם. אני כנראה לא כזה וזה בסדר. אני לא אוהב להיות מודאג מגודל פוזיציה ושהיא תפריע לי בהתנהלות היום יומית. בגלל זה לאחרונה אני נמשך הרבה יותר להשקעות פשוטות שאין דרמה בהתנהלות החברה והעתיד יותר צפוי.

דבר אחרון לסיום – אל אף שהרבה משקיעי ערך סולדים מאופציות לטווח בינוני קצר, לפעמים זה יכול להיות כלי נדיר להגדלת העושר וניצול תנודתיות גם אם ידביקו לכם סטיגמה של מהמרים

עברנו את הבחירות בארה”ב ושוב רב העיתונאים והסקרים פספסו, עם פרסום התוצאות החוזים העתידים הראו נפילה של כ 5% והעיתונות התמלאה בכתבות על בורסות שקורסות, לבסוף לא הייתה קריסה והשמש אפילו המשיכה לזרוח, ממש שוק יעיל בטווח הקצר. עכשיו נשאר לראות כמה מההבטחות של הנשיא הנבחר ייעלמו כלא היו, אישית אני מעדיף להתמקד בפעילות העסקית של החברות עם מבט לטווח הבינוני הארוך, מאחר ורב החברות לא ממש משנות את פעילותם העסקית היומיומית בעקבות הבחירות או תוצאותיהם.

רכישה עצמית של מניות או בשמה הלועזי “”Buyback, זהו תהליך בו חברות רוכשות את מניותיהן בהמשך לתוכנית שאושרה מראש על ידי דירקטוריון החברה. המניות אשר נרכשו, במידה ונרכשו, מגיעות לאוצר החברה, באמצעות תהליך זה הון מניות החברה קטן.

התפיסה הרווחת היא שבדרך כלל חברות שנכנסות לתהליך הזה מבצעות את הרכישה החוזרת מאחר והן מאמינות שמחיר המניה זול. וזו מבחינתם דרך להשקעת המזומנים במקביל לחלוקת רווחים לבעלי המניות. לרב פעילות זו נתפסת כפעילות לטובת בעלי המניות, הרי מספר פרוסות העוגה מצטמצמות. לפעמים הדבר נכון, אך כפי שאנסה להראות בהמשך הפוסט – לא תמיד.

בארץ תופעה זו אינה נפוצה (למרות שגם בארץ הקודש חברות מבצעות Buyback מפעם לפעם). בארה”ב לעומת זאת, מדובר בתופעה מקובלת מאוד. הייתי משייך את הפעולה הזו ל “סידור חשבונאי”. באמצעות רכישה עצמית של המניות, חברה אשר לא הצליחה להגדיל את ההון העצמי שלה בשנים האחרונות מגדילה את ההון למניה על ידי צמצום מספר המניות.  דוגמא נוספת, מנכ״ל החברה שהבונוס השנתי שלו בנוי על המכירות למניה אך בפועל הוא לא מצליח להגדיל את סך מכירות החברה ולהביאו לרף הדרוש, יכול ״לסדר״ באמצעות רכישה עצמית של מניות החברה את הרווח למניה. כתוצאה מהרכישה, כמות המניות תקטן, הרווח למניה יגדל, ואותו מנכ”ל ייהנה מהבונוס למרות שהחברה לא באמת הגדילה את המכירות כמצופה.

לא אכנס לחוקיות מתי מותר ומתי אסור לחברה לבצע רכישה עצמית של מניותיה. אך אחת ההגבלות החלות על חברה היא שיש לה במאזן רווחים צבורים עודפים לחלוקה. מצד שני זה לא אומר שלחברה יש מזומנים לחלוקה. בהנחה שלחברה יש רווחים צבורים שכאלו היא יכולה לאשר תוכנית רכישה עצמית. עצם קיומה של תוכנית רכישת מניות בחברה אינו אומר שצריך להוציאה לפועל (במלואה או בחלקה) ,אבל, בהנחה שהנהלת החברה החליטה להוציא את התוכנית אל הפועל היא מחויבת לדאוג לאמצעי מימון לתוכנית.

בשנים האחרונות כמות החברות בארה”ב המבצעות רכישה חוזרת הולכת וגדלה. אפשר ליחס תופעה זו לעובדה שהנהלות החברה לא מוצאות אפיקים אלטרנטיביים אטרקטיביים מספיק להשקעה למטרות צמיחה, ולכן הן משקיעות חזרה בעסק שלהן מאחר והן מאמינות שמחיר המניה זול מהשווי למניה המוערך על ידן. אחד הגורמים לכך הוא שמכיוון שחלק מהחברות לא מצליחות לצמוח, הן בוחרות לצמוח דרך “סידור חשבונאי”.  תופעה מעניינת ומדאיגה היא שבשנים האחרונות יש יותר ויותר חברות שממנות את הרכישה העצמית ע”י הגדלת ההלוואות הנלקחות על ידי החברה ולמעשה, הן מגדילות את רמת הסיכון של החברה.

כפי שניתן לראות בתרשים מטה, כבר עברנו את השיא ביחס בין החברות שמימנו את רכישת מניותיהם ע”י הלוואות לבין החברות שמימנו את רכישת מניותיהם ע”י מזומן ( הקו הכחול הכהה), שהיה ערב המשבר ב 2008 ובקרוב נגיע גם לשיא שהיה בשנת 2000. לא שאני רומז שהשווקים לפני מפולת, האמת שאין לי מושג ואתם זוכרים למי ניתנה הנבואה, אך לדעתי ,מאחר ואנו נמצאים בסביבת ריבית אפסית, בעוד לחלק מהחברות הציבוריות יש הרבה מזומנים  שאין להם בדיוק מה לעשות איתם, לדעתי מגמה זו לא הולכת לעצור אלא היא רק תמשך בעתיד הקרוב.

הכמות האבסולוטית המצטברת של סך המזומנים ושווי מזומנים  של 500 החברות שנמצאות במדד 500 P&S נמצאת במגמת עלייה במהלך השנים  שלאחר המשבר הפיננסי ב 2008, נתון זה מעט מטעה מאחר והוא לא לוקח בחשבון את הגידול בחובות של החברות, ולכן עדיף לדבר במזומן נטו.

על פי הגרף מטה ניתן לראות שסך המזומנים ביחס לחובות נמצא במגמת ירידה מאמצע שנת 2013 (הקו הירוק), מה שיותר מטריד היא יכולת ההחזר של אותם החברות (הקו הסגול) המסמל את היחס בין הרווחים בניכוי הוצאות ריבית פחת והפחתות לסך החובות נטו.

לצערי לא הצלחתי למצוא את היחס הנ”ל במספרים, אולי אחד מקוראי הבלוג שניתקל במספרים הללו יוכל לשתף אותנו דרך הערות .

ניקח את מקדונלדס (MCD)  כדוגמא למשמידת ערך, החברה הנ”ל מבצעת בשנים האחרונות רכישה עצמית בעקביות. החברה הקטינה את כמות המניות שלה בכ 15% במהלך החמש השנים האחרונות. כדי לממן את הרכישות הללו החברה הגדילה את ההלוואות שלה בכ 100% במהלך אותן 5 שנים, לו החברה הייתה מצליחה להראות צמיחה במכירות או בהון היה אפשר להבין את ההגיון העסקי במהלך. אך בפועל סה”כ המכירות במגמת ירידה עקבית בעוד המכירות למניה צומחות.

לסיכום : כפי שראינו רכישת מניות אינה בהכרח פעולה שתביא ערך לבעלי המניות, חברה שרוכשת את מניותיה כאשר המחיר למניה גבוה משווי החברה ובמקביל היא מממנת רכישה זו ע”י הלוואות ,היא חברה משמידת ערך.

גילוי נאות

כותב הפוסט ׁ(דני שוורץ) עשוי להחזיק במניות של חלקן או כלל החברות אשר צוינו בפוסט. אין לראות ברשומה זו כהמלצה לרכישת מניות אלו. כותב הפוסט עשוי לרכוש ו/או למכור את המניות הנ”ל ללא התראה.

חשוב להדגיש דני לא יועץ השקעות וגם לא רוצה להיות יועץ, יש סיכוי סביר שאני טועה בניתוחים שלי ואין לראות בשמות של החברות שמוצגות בבלוג המלצה כלשהי.

להלן עדכונים על חברות שכתבתי עליהן בבלוג הזה בהמשך לדיווחי החברות .

(Vealls Limited (velcp

על החברה הזו כתבתי ב 24/5/16 פה , אז מה התחדש ?

יושב הראש והמנכ”ל Iay Raymond Veall  בן ה 92, התפטר ביוני האחרון ופינה את מקומו לבנו בן ה 60 Duncan Reginald Veall שמונה כמחליפו, יושב הראש החדש מכיר את פעילות החברה לעומק מאחר והוא שימש כדירקטור משנת 1999 .

עם כניסת יושב הראש החדש לתפקידו, הודיע  Duncan Reginald Veall  שהוא ממשיך בתוכניות של אביו להנזלת נכסי החברה, בדוח השנתי האחרון (שנת הדיווחים של החברה הזו מתחילה בראשון ליולי ונגמרת בסוף יוני) קיבלנו רמז שישנו משא ומתן לגבי הנכסים בצרפת .

בינתיים הון בעלי המניות ממשיך לגדול והוא גדל מ 2 מקורות, הראשון- המזומנים שמופקדים בניו זילנד ומניבים כ 2%-4% לשנה גבוהים, שנית- שינוי/עדכון בערך הנכסים לזמן ארוך, בדרך כלל אני לא אוהב את השערוכים הללו גם כשהם נעשים ע”י שמאים חיצוניים, אך בחברה הזאת אני חי עם תופעה זו בשלום מאחר ובעבר הם מכרו את נכסיהם מעל המחיר הרשום בספרים ובמיוחד על הנכסים בצרפת שהם נמצאים במשא ומתן לגבהים .

רמת המזומנים גדלה מ 99 מיליון דולר אוסטרלי ב 2015 ל 105 מיליון דולר אוסטרלי ב 2016, מאחר וההוצאות של 4 העובדים (שנה הבאה 3 עובדים) בחברה קטנו במקצת ויתר ההוצאות נשארו באותה רמה פחות או יותר, אמנם שווי השוק עלה ל 90 מיליון דולר אוסטרלי אך עדיין אפשר לקנות את הדולר ב 85 סנט ולקבל במתנה נכסים בשווי של כ 27 מיליון דולר אוסטרלי.

אני לא אכנס לעומק למבנה המניות בחברה הזאת אך בכלליות לחברה הזו יש 3 סוגים של מניות, 2 מתוכם בעלי סחירות נמוכה מאוד ובעיקר מחלקות דיבידנד וממש קשה לקנות מהמניות הללו, לעומת זאת יש את הסוג השליש שנקרה “Capital Share “  אלו מניות עם סחירות נמוכה אך בהחלט ניתנות לרכישה (אני מחזיק במניות אלו), על כל פנים , על פי תקנון החברה בעלי המניות המחזיקים את המניות הללו זכאים לקבל את הערך ההון למניה במקרה של הפיכת החברה לפרטית, בכתיבת הפוסט הראשוני שווי ההון למניה עמד על 13.71 ועכשיו  הוא עומד על 14.64.

מחיר המניה בעת כתיבת הפוסט הראשוני עמד על 8 דולר אוסטרלי מה ששיקף מכפיל הון של  0.6, נכון לכתיבת פוסט זה מחיר המניה עלה ל 10.10, עלייה של כ 26%  גם מכפיל ההון עלה ל 0.69, אך עדיין נשאר בשר במיוחד לאור שמרנות העבר שנקטה החברה במחירי הרישום של הנכסים לעומת מכירתם בפועל .

(Citizens Bancshares Corporation (CZBS

על הבנק הזה כתב דני לראשונה ב 22/6/2015 פה , הבנק הינו בנק אזורי שפעיל באזור הדרום , כלל ארה”ב  נהנית מתנופת בנייה ובפרט הדרום

מאחר והבנק פעיל בעיקר בתחום המשכנתאות הוא נהנה מתנופת הבנייה שלדעתי תימשך כל עוד סביבת הריבית תישאר נמוכה, מצד שני לו תעלה הריבית, הבנק יוכל לשפר את מרווח הריביות שלו ולהרוויח יותר.

הבנק פרסם דוח לרבעון השני 2016 במהלך אוגוסט , נכסי הבנק גדלו מ 388 מיליון דולר בדצמבר 2015 ל 414 מיליון דולר ביוני 2016 .

סך הפיקדונות גדלו מ 328 מיליון בדצמבר 2015 ל 351 מיליון ביוני 2016 .

מאחר ואנו נמצאים בסביבת ריבית די נמוכה, הבנק לא באמת הצליח להגדיל את ההכנסות שלו מריבית והוא די שמר על אותה רמת הכנסות מריבית בהשוואה לחציון מקביל 2015, ההכנסות שאינן מריבית קטנו ב כ6% ביחס לחציון המקביל, מנגד הבנק הקטין את הוצאותיו שאינן קשורות בריבית ב 7%, כל אלו הובילו לשפור קל ברווחיות של הבנק  שהצליח להגדיל את הרווח למניה בעבור החציון הראשון ל 0.45$ למניה, וזה נותן לנו מכפיל רווח של 7.7 .

הון בעלי המניות גדל מ 49.6 מיליון ביוני 2015 ל 52.8 מיליון ביוני 2016 , כפי שכתבתי בפוסט הראשוני , הבנק הנ”ל כמו הרבה בנקים בארה”ב הצטרף לתוכנית החילוץ (TARP) במשבר 2008 ולכן בהון בעלי המניות יש כ 11.8מיליון דולר שהם למעשה מניות בכורה, על מנת לחשב את ההון המוחשי של בעלי המניות אני מנקה את שווי מניות הבכורה מסה”כ ההון, לכן ההון המוחשי גדל מ 37.8 ביוני 2015 ל 41 מיליון דולר ביוני 2016, כלומר גידול של כ 8% בהון המוחשי, הגידול בהון המוחשי גבוהה במקצת מתוצאות העבר של הבנק ועיקר השיפור מגיע מהחציון הראשון של 2016, אולי זה נובע מהמשרדים החדשים של ההנהלה, אך אני לא חושב שאלו תוצאות מייצגות להמשך, אני חושב שהתשואה על ההון המוחשי שהבנק הזה ישיג בעתיד תחזור לממוצעים של 5%-7% לשנה .

שווי השוק של הבנק בעת כתיבת פוסט זה עומד על 15.19 מיליון דולר, מה שנותן לנו מכפיל הון מוחשי של 0.37, לא מדובר באיזשהו בנק איכותי ואני ממש לא צופה שיפורים בתשואה על ההון או ביעילות של הבנק שעדין גבוהה מ 90%, מה שכן הבנק די צפוי והוא כנראה יצליח לשמור על מצבו וימשיך להגדיל את הון בעלי המניות, מה שלא בא לידי ביטוי במחיר המניה בינתיים, אך יש לי סבלנות במיוחד לאור תשואת הדיבידנד המכובדת שהבנק מחלק.

אני מקטין את יעד מכפיל ההון מטווח של1%- 1.2%  לטווח של 0.8% -1%, כמובן ובמידה והריבית בארה”ב תעלה בקצב מהיר יותר (אישית אני מאמין שנראה העלה אחת בשיעור של 0.25% בסוף דצמבר) הבנק יצליח להגדיל את מרווח הריביות שלו ויחד גם את הרווחיות והון בעלי המניות, ובהחלט ישנה סבירות שהבנק יוכל לחזור לרמות מפיל הון גבוהות מ 1 כפי שהיה במהלך 2014-2015.

את הקנייה הראשונה שלי ביצעתי במחיר של 8.66 וניצלתי את הירידות שהיו במהלך השנה כך שנוצר לי שער קנייה ממוצע של 7.18,  היום ( 10/10/16 )מחיר המניה 7.00, מה שמוביל אותי להפסד הוני של 2.5% אך בשקלול הדיבידנד של 0.08$ למניה שקיבלתי בחודש מאי השנה, הוסיפו לי תשואה של כ 1.1%, מצבי לא רע בהשקעה זו, אך נמוך משמעותית מתחת ליעדים האישיים שהצבתי לעצמי .

חשוב להדגיש אני לא יועץ השקעות וגם לא רוצה להיות יועץ, יש סיכוי סביר שאני טועה בניתוחים שלי ואין לראות בשמות של החברות שמוצגות בבלוג המלצה כלשהי.

מזמן לא כתבתי על רעיון השקעה מעניין. אחת הסיבות היא שהשווקים מתומחרים ברמת מכפילים נדיבה למדי, ולכן מטבע הדברים קשה יותר למצוא רעיונות ראויים. בנוסף חלק לא קטן מהרעיונות מגיעים אלי ממנהלי קרנות אחרים שאני בקשר איתם או משקיעים פרטיים שלא מעוניינים שאני אפרסם את הרעיונות בבלוג. כמו כן אני עסוק מאוד בחודש האחרון בהקמה של קרן חדשה ובחירת נאמן ורואה חשבון חדשים על מנת שלמשקיעים בקרן יהיה בטחון מלא.

למרות כל מה שכתבתי למעלה, בתיק שלי ישנה חברה מעניינת שאני רוצה לכתוב עליה פה. השקעתי בחברה הזו לפני כשנה, אבל לדעתי, עדיין מדובר בהזדמנות השקעה מעניינת מאוד.

חברת פוינטר טלוקיישן (PNTR).

כאשר נתקלתי בפוינטר לראשונה (לפני כשנה) לחברה היו שלושה תחומי פעילות.

Mobile Resource Management  (MRM)

1.   Asset tracking services – בתחום הזה החברה נותנת אפשרות לבעל צי כלי רכב לעקוב אחרי הסחורה שמובילים הנהגים שלהם. לדוגמה לבדוק שמוביל מוצרי חלב מגיע בזמן לחנות לפי לוח זמנים שהוקצב לו, לבדוק שהסחורה נפרקת רק בהגעה לחנות, אפשרות לנעילת קונטיינר של ההובלה ופתיחה מרחוק דרך המוקד בהגעה ליעד מוגדר וכו. רוב הפעילות של החברה בסגמנט הזה מתבצעת במדינות דרום אמריקה  ובפרט בברזיל בנוסף לחברה יש גם פעילות בדרום אפריקה.
2. ניהול צי – פיתוח תוכנות אשר רצות על מוצרי חומרה ייחודיים המשמשים לצורך בקרת התנהגות של נהגים בצי רכב. למוקד אשר החברה מפעילה, ישנה אפשרות להתריע בזמן אמת על חריגות במסלול הנסיעה, מהירות, עצירות לא מתוכננות או עצירה פתאומית של כלי רכב במקום לא מוגדר(שוד) וכו…
3.   איתור רכבים פרטיים גנובים – רוב הפעילות בסגמנט הזה מתמקדת בישראל ובארגנטינה.

מה שמושך בסגמנט הMRM, הוא העובדה שרוב ההכנסות של הסגמנט הן הכנסות חוזרות. כלומר לקוחות החברה קונים מנוי לשירותי החברה ונשארים עם החברה במשך שנים (לפחות 3). לדוגמה בתחום של איתור רכבים בישראל, חברות ביטוח מחייבות להתקין התקן של אחד החברות לצורך ניתור ולשלם דמי מנוי חודשיים.

בשיחה שניהלתי בזמנו עם ה CFO הוסבר לי שהחברה עשתה התאמות  תוכנה יחודיות לכמה מהלקוחות בתחום של ניהול צי ומעקב אחרי סחורות  וכך זה נותן לחברה יתרון מסויום מול המתחרים.

כמו כן לחברה יש כבר מוקדים מוכנים במגוון גיאגרפיות וכך הצטרפות חדשה של לקוחות לא דורשת כמעט השקעה.

ציטוט של מנכ”ל פוינטר מאחת השיחות הוועידה

“The business model is such that our infrastructure is already in place so we can bring much of the revenue from every new subscriber down to the bottom line. As our business grows on a territorial base, we should be able to consistently demonstrate strong operating leverage and keep improving our results and margins”

החברה מציגה צמיחה דו ספרתית בהכנסות משירותים במהלך הרבעונים האחרונים. מהסתכלות בדוחות ניתן לראות, שרוב הצמיחה ממוסכת על ידי היחלשות הריאל הברזילאי והראנד הדרום אפריקאי מול הדולר ולכן הצמיחה אינה נראית במבט ראשוני בדוחות. לדעתי, בחודשים האחרונים מתחילים לראות אור בקצה המנהרה בכלכלה הברזילאית (גם מיתון יכול להיגמר מתי שהוא) וכך הריאל התחזק מול הדולר ויעזור לרווחי החברה ברבעונים הבאים. בנוסף המנכ”ל היה אופטמי יותר מבעבר לגבי התאוששות של הכלכלה הריאלית בברזיל והנה ציטוט של המנכ”ל משיחת הוועידה האחרונה:

“While Brazil has been tough due to both sharply weakening currency as well as how the economy is there, we are seeing a real improvement in the recent months. We have seen an uptick in the tenders in which we are completing and winning. And looking ahead, we are increasingly optimistic“

הסגמנט השני של החברה הוא סיגמנט מוצרי חומרה . רוב המכירות של הסיגמנט הם בתוך החברה לסיגמנט של השירותים אבל יש גם מכירות לצד שלישי או ללקוחות קצה.  לפי דעתי הסגמנט הזה פחות אטרקטיבי כמובן, בגלל שבעתיד רוב הרכבים והמשאיות יבואו כבר עם חומרה חכמה שאפשר יהיה להתחבר אליה.

הסגמנט השלישי היה סגמנט של שירותי דרך –שגריר. החברה ביצעה ספינאוף של הסגמנט הזה לפני כחודשיים.

פוינטר לאחר הספינאוף

לפי דעתי ההשלמה של הספינאוף הייתה חשובה לחברה בעיקר בגלל שההנהלה תוכל להתמקד סוף סוף בעסק העיקרי. תהליך ההפרדה לקח מעל שנה ,נתקל בלא מעט קשיים, והצריך רישום של  החברה למסחר בבורסה בתל אביב

לפי דעתי הסיבה לספינאוף הייתה לא רק הצפת ערך בחברה אלה גם להכין את החברה למכירה אפשרית בעתיד. תחום זה רווי רכישות ומיזוגים וכך ההנהלה יכלה להכין את החברה לרוכש פונטציאלי בעתיד שבסבירות גבוהה לא היה מעוניין בתחום של שירותי דרך בגלל הסביבה הרגולטורית, ריכוזיות לקוחות ושולי רווח אפסיים.

מה התמחור

לפי החישובים שלי רווח Non Gaap  מתואם של פוינטר יהיה סביב ה6.5 מיליון ב2016. כלומר כרגע החברה נסחרת במכפיל רווח של 8.5. במהלך החישובים שלי התחשבתי בהקצאת מניות והורדתי את תשלום המס שכן לחברה יש הפסדי עבר (בעיקר ממחיקת מוניטין) שישרתו אותה העוד הרבה שנים.

אפשר לראות בטבלה למטה את ההשוואה של פוינטר לחברות אחרות שפועלות באותו תחום.

אני חושב שברבעונים הבאים הצמיחה של החברה תתורגם גם לשורה התחתונה אחרי שהשפעת שערי החליפין מפיחות ריאל תרד וכך אנו מקבלים חברה שנסחרת במכפיל חד ספרתי, צמיחה יפה בשורת ההכנסות, מודל עסקי אטרקטיבי ופוטנציאל טוב לרכישה על ידי חברה גדולה מהתחום או שחקן גדול שרוצה להיכנס לתחום כמו ברכישה של  fleetmatics.

בהשוואה לחברות אחרות בתחום שזוכות למכפילים דו ספרתיים נדיבים , פוינטר עדיין נסחרת במכפיל חד ספרתי. לחברה חוב נטו זניח וגם אין תלות בלקוח יחיד.

הסיבה לתמחור חסר נעוצה בגודל החברה, לסביבה הגיאוגרפית שבה החברה פועלת, וגם לחוסר צמיחה דולרי ברווחי החברה בעיקר בגלל פיחות בשער הריאל בשנים האחרונות. לפי דעתי חלק מהגורמים יתהפכו ברבעונים הבאים ויתנו רוח גבית לחברה

חשוב להדגיש שאני לא יועץ השקעות וגם לא רוצה להיות יועץ, יש סיכוי סביר שאני טועה בניתוחים שלי ואין לראות בשמות של החברות שמוצגות בבלוג המלצה כלשהי.

פוסט נוסף מאת דני שוורץ

בשבועות האחרונים אנו עדים לתופעה הזויה ולדעתי מסוכנת , אחת למספר ימים יוצאת כתבה על מס חדש שהולכים להטיל על “העשירים ” ומציגים את זה כאילו מישהו בא לדאוג לחלשים על ידי “דפיקת העשירים “. ראו למשל פה , ופה .

לצערי הרב ישנו ציבור די גדול שקונה את זה, והם מאמינים שהנה הגיע לו הרובין הוד לו הם ציפו ואוטוטו הוא יגאל אותם מחיי העוני. ואיך אותו הרובין הוד ידאג לשיווין ? פשוט מאוד, הוא ייקח כסף (בדמות מיסים) מהעשירים, ויעביר אותו לעניים (בדמות הטבות).

בינתיים המים בנהר ממשיכים לזרום, האוצר ממשיך להפריח בלוני ניסוי ולצבור כח פוליטי בכל הספינים הללו, המאמינים ממשכים להאמין, והעשירים ממשיכים להישאר עשירים, והפלא ופלא אף אחת מההצעות החוק הללו טרם הגיע להצבעה.

אין לי מושג מה ילד יום, אולי לבסוף באמת אחד מהחוקים הללו יגיע להצבעה. זאת למרות שאני חושב שהסיכוי שתקנות אלו במבנה הנוכחי (כפי שפורסם בעיתונות) יגיעו להצבעה הוא אפסי, אבל הממשלה הזאת מלאה ביותר מידי פוליטיקאים שחיים על חשבון השסע בין עניים לעשירים, אשכנזים ומזרחיים, שמאלנים וימנים.

מה היה הטריגר שדחף אותי לרשום את רשומה זו ?, אתמול נפגשתי עם מכר, במהלך פגישתנו השיחה גלשה לנושאים כלכליים ומכאן לשם, חברי כמעט והצליח לשכנע אותי שהמס המתוכנן להיות מוטל על בעלי 3 דירות ומעלה, יגדיל את היצע הדירות בשוק. ולכן, בסה”כ מדובר בחוק שוויוני ונכון. אחרי שחשבתי לעומק על הדברים, שהסברתי לו, שחלק גדול ״מהעשירים״ אשר מחזיקים 3 דירות או יותר, הם בסה”כ אנשים רגילים ממעמד הביניים אשר עבדו במשך כל חייהם, לקחו את הפנסיה שלהם, והשקיעו אותה בנדל”ן מניב על מנת לדאוג לעצמם ״לקצבת פנסיה״ חודשית בדמות שכר דירה. חברי הוא הופתע לרגע קל, ומיד הסביר לי שאותם המשקיעים הם אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל”ן מכיוון שהם מוכנים לשלם מחירים “מופקעים” על הדירות כשהסברתי לו שיתכן והוא טועה, מאחר ומדובר מבחינתם בעסקה כלכלית ולא רגשית ולכן הם עושים תחשיב של תשואות. החבר הגיב ואמר שלו אותם המשקיעים היו מוכרים את דירותיהם, אזי היצע הדירות היה גדל. שוב ניסיתי לדבר אל ההגיון שבו והסברתי לו שאין סיכוי שזוג צעיר ייקנה לעצמו דירת 2 חדרים בשיכון ישן. לעומת זאת, חלק גדול מהמשקיעים בוחרים להשקיע בדירות בשיכונים ישנים. לכן, מכירה כזו אולי תגדיל את ההיצע בשוק הדירות, אבל לא את ההיצע הנדרש על ידי אותם זוגות צעירים אשר כה כמהים לדירה. גם טיעון זה לא עזר.

מי שמכיר אותי יודע שאני עקשן לא קטן, ולכן גם בשלב זה עדיין לא הרמתי ידיים. מיד נזכרתי והזכרתי לאותו ידיד את פטיש ה 5 ק”ג של שר האוצר לשעבר יובל שטייניץ משנת 2011. פטיש כבד זה, מה שגרם למשקיעים רבים למכור את הדירות שברשותם וליהנות מהפטור במס, אבל למרבה הפלא הרוכשים  החדשים לא היו זוגות צעירים אלא משקיעים אחרים והיצע הדירות לא ממש גדל וגם המחירים כפי שאנו יודעים לא ירדו.

הרי בסופו של דבר, ואיך שלא ננסה לסובב את הדברים, אין הרבה זוגות צעירים שירצו להשקיע את מיטב כספם (יחד עם הכסף שאין להם) על מנת לרכוש דירות בגודל של כ 60 מטרים, במבנים ישנים, ללא מעלית, ככל שמבנים אלו יהיו מתוחזקים. מצד שני, לחלופין אין הרבה צעירים שיקנו דירות במרכז תל אביב במחירים של 5 מיליון וצפונה.

בשלב הזה הבנתי שאין לי סיכוי לנצח בוויכוח הזה עקב פער עמוק ביננו בתחום הנ”ל, אבל חיזקתי מסקנה שכבר הייתה ידוע לי המון זמן, אני לא מוכן לחכות למישהו שיעזור לי אני פשוט אעזור לעצמי .

לא פעם אנשים שואלים אותי מה צריך לעשות בשביל להצליח לאורך זמן בשוק ההון ?  מאיפה להתחיל ? בערך לפני שלוש שנים כתבתי את הפוסט הבא http://www.follow-value.com/?p=63 שמסכם די יפה מה צריך לעשות בשביל להתמקצע מבחינת ידע בניתוח חברות, אבל זהו רק חלק קטן מהעבודה.

כנראה שבשלב הזה תשאלו את עצמכם, מה ? כל הספרים הללו ? הדו”חות ? ניתוח תעשיות ? הן רק חלק קטן מהעבודה ? אז התשובה היא ברורה – כן, הן רק חלק קטן מהעבודה.

במהלך השנים נוכחתי לדעת שהקושי העיקרי שעומד בפני המשקיע הוא הקושי הפסיכולוגי. הייתי מקצין ואומר שהצד המנטלי הוא כ 70% מההצלחה בהשקעות.

בספרו המצויין One Up on Wall Street, פיטר לינץ דיבר על כך שעוד לפני שמתחילים בכלל לנסות להבין מה זה דו”ח כספי, משקיע צריך לעמוד מול המראה ולשאול את עצמו את השאלות הפשוטות: האם אני מוכן לאבד 30% מכספי החסכונות של משפחתי תוך זמן קצר ? האם אני מוכן לאבד 50% ? האם גם לאחר שהתיק שלי ירד ב 50%, אני עדיין אמשיך לישון בשקט ולתפקד כרגיל בחיי היום יום וארצה להמשיך להשקיע ?

אני אישית חושב שהמבחן שפיטר לינץ מציב בפני הקוראים הוא מבחן קל. רוב הקוראים של הספר נמצאים בשלבים ההתחלתיים של צבירת ההון לכן גם אם ההון שלהם יצטמק בכ 50 אחוז, מבחינה אבסולוטית מדובר במספרים לא גבוהים (בדרך כלל). לכן באופן יחסי קל מאוד לענות בחיוב על השאלה הזו. אבל המבחן האמיתי הוא מה קורה אם אותו משקיע היה מוצלח מאוד לאורך עשור, צבר הון של כמה מיליונים או כמה עשרות מיליונים ואז תוך כמה חודשים תיק ההשקעות שלו נחתך בשליש ? או בחצי ?לפי דעתי, המשקיעים צריכים להכין את עצמם באופן מנטלי לסיטואציה הזו לאורך הדרך ולהיות מוכנים אליה. ישנן כמה דרכים שלפי דעתי מאוד עוזרות להתמודד עם הסיטואציה, ואני אספר על הדרכים הללו בפוסט נוסף בהמשך.

לאחר שהמשקיע החליט שהוא לא שונא סיכון הוא צריך להחליט האם הוא מתאמץ ונהפך למשקיע אקטיבי או לחלופין מאמץ את הגישה הפסיבית של להשקיע במדדים.  

מי שבוחר ללכת להיות משקיע אקטיבי צריך להכין את עצמו למספר דברים:

אתם תתקלו בתגובות כמו – אף אחד לא מצליח להכות את המדדים לאורך זמן, השוק יעיל, אי אפשר להרוויח בשוק ההון…צריך ללמוד להתעלם מהתגובות הללו ולהאמין בדרך שלכם. חשוב מאוד לזכור שיהיו שנים שתכו את השוק בענק ואז תהיו גאונים בפני הסובבים אתכם ויהיו שנים שתפגרו בגדול אחרי השוק ואז תקבלו תגובות כמו “..נו אתה רואה , אמרנו לך…”

להיות מוכנים להשקיע עבודה רבה ולהיכשל. עוד בימי העליזים בתור סטודנט לתואר ראשון בהנדסת חשמל בטכניון, למדתי שגם אם משקיעים שעות למידה רבות במהלך השנה, עושים את כל השיעורים ולומדים טוב למבחן עדיין אפשר להיכשל במבחן הסופי.  גם בהשקעות אף אחד לא מבטיח לכם שאם תעשו את האנליזה ותקראו את כל הדו”חות – בסוף התזה תתממש ותרוויחו על ההשקעה שעשיתם. גם פיטר לינץ באחד מספריו מדבר על כך שעל כל 5 חברות תהיה חברה אחת שתרד לכם בחדות על אף שחקרתם אותה לעומק. מה שכן אני מבטיח לכם שבמהלך השנים אתם תשפרו פלאים את יכולת הניטור שלכם.

ללמוד לפעול תחת חוסר ודעות –אחד הדברים החשובים הוא לדעת לנצל את עיוותי השוק לטובתכם. לפעמים המניות יורדות הרבה גם בלי שמשהו מהותי קרה בעסק (זוכרים את  Vsec לפני שנה רולס רויס מלפני חצי שנה). במקרים כאלו, המשקיע חייב לנצל ירידות אלו. תמיד כאשר ישנה ירידה חדה במחיר המניה בלי פרסום הודעה מיוחדת או דו”ח, המחשבה הראשונה שעוברת לנו במוח משהו קריטי קרה בעסקי החברה, אנו היחידים שלא מבינים מה קורה, שיש מידע פנים , שעובדים עלינו. משקיע מנוסה צריך ללמוד לנטרל את התחושות הללו ויתרה מכך לפעול על אף התחושות הללו, להגדיל את הפוזיציה באם שום אירוע מהותי לא התרחש, ובטח שלא למכור את האחזקה אם לא התפרסמה הודעה שמבשרת על שינוי כלשהוא. בדרך כלל לירידות החדות במחירי המניה מתווספות ספקולוציות בבלוגים וברשתות החברתיות כמו טוויטר פיינסי למשל, שמסבירות את הירידה בדרכים יצירתיות וגם נותנות מחיר יעד שנמוך בעשרות אחוזים מהמחיר בשוק (אפשר לקרוא על ההשקעה שלי בזמנו בחברת Ebix בזמן מתקפת שורטיסטים על החברה)

http://www.follow-value.com/?p=200. צריך לקחת את הספקולציות בפרופורציה הנכונה ולנסות להכיר את העסקים שאנו מחזיקים כמה שיותר לעומק.

בשנים האחרונות, בין היתר בגלל העליה החדה בפעילות האלגו טרידינג בשווקים, התנודתיות בשווקים גברה וכנראה שאף תמשיך ללוות אותנו גם בעתיד הנראה לעין. מכיוון שאי אפשר לשלוט בה, צריך ללמוד לחיות איתה ולנצל אותה לטובתנו.

להיות סבלניים –אחד הדברים הקשים הוא להישאר סבלניים לאורך זמן. ולפעמים נידרש להמתין  מספר רבעוניים\שנים גם אם התזה לא עובדת באופן מיידי. לפעמים זה יכול להיות  מתסכל מאוד לראות את מדדי השוק עולים בעשרות אחוזים ואילו החברות שהשקענו בהן תקועות במקרה הטוב, ובמקרה הרע הן אפילו יורדות. לדוגמה, בעבר השקעתי בחברת STC כאשר אחד המרכיבים של התזה היה צמצום ההפרשה לחובות מסופקים מסך ההכנסות. במשך 6-7 רבעונים המספרים לא זזו ואני זוכר שזה היה מתסכל במיוחד שכן זו הייתה פוזיציה די גדולה אצלי בתיק ובאותו הזמן כל המדדים לא הפסיקו לעלות. לאחר המתנה ארוכה, החברה הוציאה דוח מדהים והמניה עלתה 200% אחוז בחודשים בודדים. צריך להבין שהעליה במחיר המניה היא לא לינארית ואנו יכולים לראות מניה שלא זזה במשך מספר שנים עולה עשרות/מאות אחוזים במספר חודשים.

אחד הדברים שאני אוהב לעשות הוא לעבור על הנתונים של החברות  המדווחות לפני תחילת המסחר ולנסות לנחש את המגמה בימי מסחר הקרובים. לא זכור לי מפח נפש כמו שהיה לי בתקופת הדוחות האחרונה. נראה שמר שוק מגיב בצורה רנדומלית לחלוטין לנתונים הפיננסים.

בנוסף נפתחה מגמה מעניינת בשווקים (וגם בתיק שלי) שבו חברות פשוטות בלי תלות מאקרו מקבלות מכפילים גבוהים להפליא והופכות ליקרות יותר בזמן שחברות תלויות כלכלה גלובלית נהפכות מזולות לזולות הרבה יותר עד גיחוך.

אפשר לקרוא על זה במאמר המעניין שפורסם ב Broklyn Investor -http://brooklyninvestor.blogspot.co.il/

קצת על הדוחות

רולס רויס שנסחרת באנגליה תחת הסימבול (RR.L) – בפעם הראשונה כתבתי על רולס רויס בערך לפני שנה. כמה חודשים אחרי שהמניה ירדה בחדות  ניצלנו זאת להגדלת ההחזקה. בערך חודש אחרי פרסום הפוסט המקורי קיבלתי תגובות כמו :

1)איזה ממריאה? – המניה מתרסקת!

2) רולס רויס זה לא השקעת ערך

3)מאיפה אתה בוחר את המניות האלו ):

כפי שכתבתי לא פעם בבלוג אני לא ממליץ לחקות את ההשקעות שלי. אני כותב על חברות על מנת לחלוק מהידע שצברתי במהלך השנים. כמובן שאין לי בעיה לקבל ביקורת להפך אם מישהו מתייחס לכשלים בתזה שרשמתי ,זה עוזר לי לחדד את הדברים.

בנוסף צריך להבין שאי אפשר לדעת חודש-חודשיים אחרי שהעליתי את התזה האם התזה לא עובדת. שינוים בעסקים לוקחים זמן, לפחות שנה שנתיים עד שבכלל דברים מתחילים לזוז.

ספציפית לגבי הדו”ח של רולס רויס –הדו”ח היה די צפוי ולא משהו מיוחד. סוף סוף ראינו שהחברה עומדת ביעדים לאחר כ 5 פעמים שהיא לא עמדה ביעדים שהיא הציבה לעצמה. בנוסף במהלך השנה היו כמה נקודות שאהבתי בהתנהלות החברה. הם הורידו שכבת ניהול על מנת שהמנכ”ל יהיה קרוב יותר לפעילות העיסקית של החברה, רכשו את שארית חברת ספקי הרכיבים על מנת לעלות שולי רווח, ובנוסף יעדי ההתייעלות עומדים בעינם ואפילו קצת הועלו. גם הBrexit עוזר לחברה שכן החברה מוכרת בדולרים ורוב ההוצאות התפעוליות שלה בפאונדים, ביום פרסום התוצאות החברה רצה כ 15% , למען הפרופורציה מדובר בחברה עם שווי שוק של כ 13 מילארד פאונד ו 15% זה גידול בשווי השוק של כמעט 2 מילארד פאונד בלי שום סיבה ממש טובה הם סה”כ עמדו בתחזית של עצמם, אמנם מאז הריצה המטורפת מר שוק התעשת וכמעט חזר לרמה שלפני פרסום הדוח.

פיאט-קרייזל

הדו”ח של פיאט היה טוב ראינו שיפור בכל הפרמטרים וגם העלו תחזית. כל זה לא מנע מהחברה להיחתך כמעט 10 אחוז. בשנת 2014 פיאט הוציאו תוכנית חומש עד לשנת 2018. אני זוכר שהתגובות לתוכנית נעו בין “סרג’יו לא לקח את הגלולה..”, לבין “הוא פשוט חי בללא לנד..”. כרגע פיאט עוקפת בכל הפרמטרים את התחזית שהם נתנו בזמנו ל2016.

הדו”חות המדהימים של חברות הרכב לא משנים לאנליסטים (אפרופו מה שכתבתי שחברות זולות נהפכות ליותר זולות) שממשיכים לטעון שמכירות הרכב בארה”ב נמצאות בשיא הסייקל ומכאן נראה ירידה.

קצת על סייקל

כל משקיע ערך בתחילת דרכו לומד שחברות מחזוריות הכי יקרות במכפילים נמוכים. כלומר כאשר חברה מחזורית נמצאת בשיא הסייקל זה הזמן למכור על אף שמכפיל הרווח נמוך. אבל מה אם האנליסטים טועים? מה יקרה אם מכירות ירדו קצת בשנים הקרובות ואחרי זה ימשיכו לעלות? האם עדיין המכפילים הנמוכים יהיו מוצדקים? מה אם לא נראה ירידה דרסטית במכירות בשנים הקרובות?

לפי דעתי זה גם לא נכון להשוות את שיא המכירות ב2007 בריבית של 5% או בסוף שנות ה90 בריבית של 6% למה שקורה היום. דיברת עם קרוב משפחה שגר בארה”ב. לדבריו  לוקחים שם המון מכוניות בליסינג מימוני (זה קורה גם בארץ) בריביות אפסיות והחזרים נמוכים ומחליפים רכב כל 3 שנים. המודל הזה לא היה קיים כמעט לפני עשור. זה דבר אחד להחזיר את הרכב במחיר מחירון, להוסיף קצת כסף למחזר את ההלוואה בריבית אפסית ולצאת עם רכב חדש, לבין להתעסק עם מכירת רכב ולקחת הלוואה חדשה בריבית גבוהה. הסביבה הממונית היום נותנת רוח גבית חזקה לשוק הרכב.

בנוסף אירופה רק בתחילת ההתאוששות ודרום אמריקה עוד לא התחילה עם ההתאוששות ולכן לדבר על שיא הסייקל זה עוד קצת מוקדם ,לפחות לפי דעתי.

גם אם נראה ירידה במכירת המכוניות, מחירי המניות של חברות הרכב כבר מתמחרות את התרחיש הזה.

מצד שני אנליסטים חושבים שאנו נמצאים כנראה בנמוך של סייקל בחברות הציוד הכבד אחרת קשה לי להבין את מכפיל 35 שהשוק הדביק לקאטרפילר. לא משנה שרוב החברות ממשיכות להוריד קאפקס על מנת להתאושש מירידה במחירי הסחורות, חברה מוציאה דו”ח זוועתי, ונותנת תחזית פסימית, המניה עולה 10 אחוז בכמה ימי מסחר עוקבים. גם אם נתאם את הדו”ח של קאטרפילר ונפריד את החלק הפיננסי מהחלק התפעולי נקבל שהחברה נסחרת במכפיל 13 על EV/Ebitda ממש חברת צמיחה.

VSEC

גם בויסק הדו”ח היה די בסדר מה שהוביל לירידה של 10 אחוז ביום מסחר העוקב. החברה ממשיכה להציג צמיחה יפה בחטיבת הפדראל בשורה העליונה ועדיין שולי הרווח מאוד נמוכים שם. בעבר הרווחיות בפדראל הייתה סביב 5-6% ואם החברה תעלה ולו במעט את שולי הרווח נוכל לצפות לעוד כמה מיליונים ברווח הנקי.

בנוסף בגלל תשלומי earn outs החברה כמעט לא החזירה חוב בחציון הראשון. ברבעון השלישי החברה תשלם את התשלום האחרון של הearn outs על סך 10 מיליון והחל מרבעון הרביעי תוכל להתמקד בהחזר חוב.

את החלק המעניין בדוח הם רשמו דווקא בסעיף הסיכונים

Increases in our level of business from our Federal Services Group’s new contract activity, possible capital investments associated with our Supply Chain Management Group’s potential participation in the USPS vehicle fleet replacement, and future acquisition activity will likely require increased levels of capital investment. This could limit our debt reduction or possibly increase future debt levels

אם החברה תשתתף במכרז של הדואר להחלפת מכוניות כנראה נראה צמיחה חזקה גם בסגמנט של הSupply Mangement  שהרווחיות שם גבוהה בהרבה.

לבסוף עדכון נוסף , לאחרונה מבנה הקרן עובר שינוי מבני ולכן אני מתנצל בפני כל אותם קוראים שפנו אליי בנושא הקרן ,בשלב השינוי הקרן תהיה סגורה למשקיעים חדשים , השינוי אמור להסתיים במהלך השבועות הקרובים , עדכון מסודר לגבי אופי השינויים ופתיחת הקרן מחדש למשקיעים חדשים יפורסם במהרה.

החלטתי להיות הרבה יותר פעיל בטוויטר שכן הזמן לכתוב פוסטים בבלוג ירד דרסטית בתקופה האחרונה

אתם מוזמנים לעקוב:

שם Mark Sharogradsky

@sharogradskym

כבר מזמן רציתי לכתוב פוסט על מצב הנדל”ן בישראל. כל יום אפשר למצוא כתבות בעיתונות לגבי איך המחירים רק עולים, למה הם אף פעם לא ירדו ואיך בעוד כמה שנים לא ישארו קרקעות בישראל. אבל אז חשבתי לעצמי הרי אני מכיר את התחום רק מההיבט התאורטי, לא השתתפתי מעודי בעסקת נדל”ן כל שהיא. למזלי יש לי חבר טוב שגם כתב כמה פוסטים בבלוג (כן ניחשתם נכון דני) שהינו משקיע נדל”ן בצפון הארץ. דני השתתף במספר עסקאות נדל”ן והיה בעלים של מספר דירות להשקעה. יש לו את הניסיון המתאים והוא גם זוכר די טוב את התקופה שבה הדירות לא נחטפו כמו ארטיקים ביום שרב. אז אני נותן שוב את הבמה לדני לאחד הפוסטים היותר מענינים שאני לפחות קראתי על נדל”ן. תהנו

השקעות בנדל”ן

בשנים האחרונות אנו חווים עליה בתחומי הנדל”ן למיניהם אמנם מדובר בבלוג העוסק בהשקעות ערך של חברות הנסחרות בבורסות השונות אך לא ניתן להתעלם מהתופעה הנ”ל במיוחד לאור הגרף הבא.

מקור :  http://www.buat-nadlan.com/

השקעות בנדל”ן הן למעשה השקעות במשפחה רחבה ומגוונת מאוד של תחומים  כגון : קרקעות חקלאיות, שטחים ומבנים לתעשייה, שטחים ומבנים למסחר, שטחים לבנייה אורבנית, תמ”א 38 והרשימה עוד ארוכה מאוד. אני אמקד את הרשומה הזאת בשני תחומי נדל”ן אשר אני עוסק בהם מזה למעלה מעשור:

• קניית נכס להשקעה המיועד למגורים בישראל תוך כדי קבלת שכירות חודשית (הכנסה פסיבית)
• קניית נכס להשקעה המיועד למגורים בישראל והשבחתו על מנת שייצר רווח הון עתידי

נכסי הנדל”ן אשר עליהם אכתוב ברשומה זו יהיו מהסוגים הנ”ל

כמו כל השקעה, גם בתחום הנדל”ן חייבים להכיר את ההיסטוריה של התחום, מאפייניו, ומגמות המשפיעות על השוק. זאת עוד לפני שמתמקדים באזור גאוגרפי מועדף. התמקדות היא תנאי הכרחי אשר רק בסופה נגיע לבדיקת נכסים ספציפיים ונבחן היתכנות לביצוע עסקה.

סקירה מהירה על ההסטוריה של מחירי הנדל”ן

אינני מחזיק בידי סקר רשמי בנושא, אבל אני די משוכנע שאם מישהו ישאל את הציבור בישראל מה לדעתם קרה  היסטורית למחירי הנדל”ן, התשובה הרווחת תהיה: תמיד עלה. האמת היא שזה כמעט נכון במיוחד למי שרואה את הגרף הנ”ל  .

http://www.nadlanavon.co.il

כל עוד לא מנכים את רמות האינפלציה, התשובה עלולה להיראות כנכונה. אבל כמשקיעים אנחנו לא יכולים להתעלם מהאינפלציה בפרט או מהאינפלציה המטורפת של שנות ה 70 ו ה 80  שהגיעה בשיאה ל 400% ולכן אנו חייבים להתייחס לרמות המחירים במונחים ראליים (קרי, בניכוי השפעות האינפלציה). כך נראה גרף מחירי הנדלן הריאלי. מעכשיו כאשר אדבר על עליית/ירידת מחירי נדל”ן הכוונה היא למחירים הראליים.

גרף זה מלמד אותנו ששוק הנדל”ן עלול גם לרדת לעתים, למשל בין שנת 2000 ועד שנת 2006 הייתה ירידה של כ12.4% ריאלית במחירי הנדל”ן.

שינוי בהרגלי התנהגות ובנגישות טכנולוגית

לפני מספר שנים הופיעו כתבות רבות שניסו “להסביר” את הגידול במחיר הדירות, הכתבות דיברו על כך שאין מספיק שטחים פנויים לבנייה. לאחר תקופה שינו את התקליט וכתבו לנו על ביורוקרטיה וחוסר בהתחלות בנייה. לאחר מכן דיברו על הריבית כאשמה בכך וכו…

האמת היא שלא מצאתי ולו כתבה אחת שמדברת על שינויים בהרגלי ההתנהגות של תושבי ארץ הקודש אשר אולי תרמו את תרומתם בנוגע לגידול בביקוש. עם השנים הפכנו לחברה מבוססת כלכלית התל”ג לנפש גדל משמעותית והפכנו לחברה קצת יותר עשירה והדבר כמובן שינה את ההרגלים שלנו מקצה לקצה. אם לדוגמה בשנות 50/60 היה נהוג להכניס לדירת המגורים דייר משנה ובשנות ה 80/70 היה נהוג לגדל שני ילדים (לפעמים גם יותר) בחדר אחד, היום דייר משנה נשמע כמעשה הזוי וגידול שני ילדים בחדר הינו דבר לא נפוץ, שינויים אלו הובילו לגידול הביקוש בדירות גדולות לדירות בעלות 4 ויותר חדרים  .

שוק הנדל”ן הינו שוק מחזורי, משנת 2000 עד שנת 2006 שוק הנדל”ן חווה ירידה ריאלית במחירי הדירות , ירידת מחירים זו באה לאחר עלייה מחירים שהחלה בסוף שנות ה 80 שנבעה מעליית כמיליון עולים אשר עלו לארץ מברית המועצות לשעבר. עליה גדולה זו הגדילה את הביקוש לנדל”ן והדבר גרם לעלית מחירים. בתרשים למעלה ניתן לראות את הפיק בסיומי הבנייה בשנת 1992 ו 1997 שבאו בעקבות העלייה הנ”ל. כפי שניתן לראות בתרשים  ישנה עלייה בסיומי הבנייה בשנים האחרונות ומגמה זו נמשכת עד היום ,על פי הלשכה לסטטיסטיקה, התחלות הבניה ב 2015 עמדו על כ 48,000 התחלות, ומספר סיומי הבנייה עמד על כ 44,000, שזה די דומה לקצב הגידול באוכלוסייה .

לא ניתן להתעלם מהשינויים הטכנולוגיים אשר השפיעו על גובה המבנים שבונים היום. בשנת 1995 רק 7% מהמבנים נבנו לגובה של 9 קומות או יותר ובשנת 2012 שיעור הבניה ל9 קומות ומעלה כבר עמד על 30%. באותן שנים היה קיטון בשיעור בבניית הבתים בגובה של 4 קומות מ  74% ל 51%.

וכמובן איך לא הריבית, מאחר והשקעות בנדל”ן מאופיינות במינוף גבוה, אי אפשר להיכנס לתחום בלי ללמוד קצת על ריביות. היום אנו נמצאים בסביבת ריבית קיצונית ביחס לעבר, קטונתי מלנבא את העתיד אבל אני מאמין (וברור לי שיש רבים אחרים שחושבים אחרת ממני) שתמיד ישנה שאיפה לחזור לממוצעים בטווח הבינוני/ארוך. לכן אני מהמר שבעתיד הנראה לעין נראה התגלגלות ריבית לכיוון מעלה לאזור ה 3.5% לפחות. מה שבטוח הוא ששיעור הריבית חסום מלמטה אך אין לה תקרה מלמעלה.

מגמות ושינויים בשכר הדירה 

עד שנת 2008 היה נהוג לחתום על חוזי שכירות הצמודים לדולר. בעקבות המשבר הכלכלי בארה”ב בשנת 2008 שערו של הדולר צנח לאזור ה 3.23 ש”ח לדולר. זאת כאשר בשיאו שער החליפין בשנת 2002 עמד על 4.99 ש”ח לדולר. התיסוף הנ”ל גרם לבעלי הנכסים לעבור מחוזי שכירות צמודים לדולר לחוזים שקלים. תהליך עדכון חוזי השכירות ערך מספר שנים ובשילוב עם עליית מחירי הנדל”ן הביאו גם לעליית מצטברת בגובה השכירויות.

עכשיו תכלס

טוב האמת עדיין לא תכלס אבל נרד ממעוף הציפור וההיסטוריה קצת יותר מטה. כמו כל מקצוע, גם התעסקות עם נדל”ן דורשת ידע ומיומנות. את הידע ניתן לרכוש בלמידה עצמית ואת המיומנות בניסיון מצטבר. לא יעלה על הדעת שמחר יקום אדם ויחליט שהוא הופך להיות בנאי או נהג משאית ללא שום הכשרה, וגם לאחר ההכשרה/למידה נדרשת תקופה מסוימת של פרקטיקה על מנת להתמקצע בתחום, בכל תחום. הדבר נכון גם למשקיעים בנדל”ן. בשנים האחרונות נושא הנדל”ן לא יורד מהכותרות, אם לפני כעשור, כל מי שסיפרתי לו על העיסוק שלי בנדל”ן היה מסביר לי כמה התחום מסוכן, לא ריווחי ויוצר בעיות מול שוכרים (כאלו שמקלקלים את הדירה או לא משלמים את שכר הדירה) והקושי בפינוי שוכרים סוררים ואת הבלגן שזה עלול ליצור מול רשויות המס ועוד כל מיני הסברים/תירוצים שלדעתי נבעו בעיקר מבורות וחוסר ידע. היום לעומת זאת אני לא צריך לספר מה הרקע שלי וישר מסבירים לי על התחום ואיך אפשר לעשות מזה הרבה כסף . כמובן יש גם כאלו שמספרים על האזור החם הבא ועל השקעות מעבר לים וכהנה וכהנה.

• השקעות בנדל”ן הינן לרוב ממונפות לכן כל מי שרוצה להיכנס לתחום חייב ללמוד את נושא ההלוואות, הריביות ומסלולי ההלוואות השונים ואופן העבודה מול הבנקים השונים על בוריו.
• אין ולו עסקת נדל”ן אחת שלא מעורב בא עו”ד אחד לפחות, בעסקה מסוימת אשר הייתי מעורב בה היו 6 עורכי דין על נכס אחד. רוב הציבור נוהג לסמוך על עורך הדין, הרי בשביל מה אנו משלמים לו ? (וזה בסדר גמור), אך לדעתי האישית ,משקיע לא יכול להחליף את העו”ד אבל משקיע חייב להכיר את תהליך הרכישה, מבנה הסכם הרכישה, חוקי ותקנות המס החלים על הרכישה ועוד.
• בכל עסקאות הנדל”ן בכלל ובעסקאות לצרכי השבחה בפרט, המשקיע נמצא במגע הדוק עם מספר רב של בעלי מקצוע מתחומים שונים ומגוונים, שוב אני לא אומר שהמשקיע אמור לדעת לעשות את העבודה במקום הקבלן/איש המקצוע, אבל למשקיע חייב להיות הידע התיאורטי וההבנה בתחום העיסוק של בעל המקצוע כגון סוג החומרים, תהליך העבודה, משך העבודה, עלויות וכו… שלא לדבר על הכישורים הבין אישיים הנדרשים לעבודה מול אותם קבלנים.
• בתת תחום ההשבחה מתקיים מגע מול השכנים וסביבת הנכס, הרי בשלב ההשבחה נוצר לכלוך רעש ואי נוחות זמנית לשכנים. הייתי מעורב במספר השקעות השבחה אשר בהן עצם הקשר המוצלח אל מול השכנים היה גורם הכרחי בייצור הרווח בעסקה. הרי לא היינו רוצים למצוא את עצמנו מול שכן שמוציא לנו צו עצירת עבודה. לכן צריך ללמוד את השכנים שלא לדבר על לפתח יכולות תקשורת טובים מולם וזאת על מנת שיאפשרו את השבחת הנכס ללא עיכובים.
• בתת תחום השכירות, חייבים להכיר את הזכויות והחובות של הדיירים שלא לדבר על הקשר מול הרשויות, חברת החשמל, תאגידי המים השונים ובכלל חוקי ותקנות השכירות למיניהם, ואופן המיסוי.
• בכל עסקה אני מעוניין ליצור לעצמי יתרון יחסי על פני שאר הציבור כשאני נכנס לעסקת נדלן ולכן אני נוהג ללמוד את האזור הגאוגרפי שבו אני חושב לבצע את העסקה ,אני לומד את התחבורה הציבורית באזור, אזורי קניות, נגישות לבנקים ודואר, נגישות למרכזים מסחריים, מאפיינים דמוגרפים וסוג האוכלוסייה, רמות מחירים לפי קומה ורחוב וכו…

יקר או זול 

בהנחה שקראתם על כאן, ארד ברשותכם עוד שלב ברזולוציה. אני נחשף הרבה פעמים לכל מיני סיפורים על עסקה מצוינת במחיר זול משמעותי ממחיר השוק שאלמוני פלוני נחשף אליה, לצערי אני לא באמת נחשף ביום יום לעסקאות שכאלו ובפעם היחידה שכן נחשפתי העסקה לא יצאה לפועל, אבל כן מידי פעם יש הזדמנויות פז שכאלו אבל לא עליהם אני אדבר בהמשך.

תמיד עולות השאלות מה מחיר הדירה ? האם מדובר בעסקה טובה ?, אז זהו אני מאמין שלדירה אין מחיר חד משמעי אלא טווח מחירים. אישית אני משתדל לרכוש בתחום הנמוך של הטווח ולמכור בחלק הגבוה. לגבי טיב העסקה למרות שמדובר במשהו אינדיבידואלי, אפרט בהמשך, איך בכל זאת ניתן לדעת מה המחיר הנכון, אבל לפני שאכתוב על המחיר וטיב העסקה אני מעוניין לעשות קצת סדר במספר מונחים ושאלות שכל משקיע נדל”ן חייב לעצמו.

• כבר בשלבי הגישושים הראשונים, אני רוצה להבין את מהות העסקה ואת תוכנית היציאה ממנה. האם מדובר בהשקעה לשנים רבות אשר תניב דמי שכירות חודשיים או שמא מדובר בתקופת זמן קצרה יותר בנכס המיועד להשבחה ומכירה לאחר ההשבחה או אולי שילוב בין השניים. כשאני מדבר על השבחה אני כולל אך ורק שינויים שיעשו לדירה או למבנה שהדירה נמצאת בו. באופן אישי אני לא מאמין שאם מתוכנן להיבנות כביש ראשי ( לדוגמא כביש 6 ) ליד השכונה הפוטנציאלית, אז הנכס יושבח, למרות שלפעמים זה קורה. השבחה מבחינתי מתייחסת אך ורק לנכס או למבנה שהנכס נמצא בו ושהיא בשליטתי. לדוגמא הוספת מעלית לכלל הדירים במבנה בעל 4 קומות כשאני מתעניין בדירה בקומה האחרונה.
• בכל עסקה יש את מחיר הנכס כפי שהוא מופיע בהסכם ואת העלות בפועל. עלות העסקה גבוהה ממחיר הנכס והעלות היא המספר שמעניין אותנו. כדי להבין מה העלות אנו צריכים להוסיף למחיר המופיע בהסכם את כל אותם עלויות שיביאו את הנכס למצב שהוא יניב עבורנו את הפירות להם ציפינו. להלן חלק מהתוספות : דמי תיווך, שכר עו”ד, מיסים. וכמובן שבנכס המיועד להשבחה צריך להוסיף את כל עלות ההשבחה שלא תמיד ברורה בשלבים הראשונים.
• לכל דבר יש את המחיר שלו, לא זו אינה קלישאה, וגם לכסף יש מחיר. בואו נאמר שאני לווה היום 1000 ₪ ומחזיר אותם כעבור 10 שנים. אותו מלווה באופן טבעי יבקש ממני תוספת על הזמן והסיכון שהוא לקח על עצמו או בשם אחר ריבית. הריבית או במילים אחרות התשואה האלטרנטיבית היא המחיר של הכסף. כשאנו הולכים לקחת הלוואה אנו נוהגים לעשות סקר בין הבנקים השונים לגבי גובה הריבית. כמעט תמיד נגלה שישנם פערים אומנם פערים קטנים אך עדיין קיימים. באותו האופן בדיוק, כל משקיע צריך לעשות עם עצמו תיאום ציפיות ולשאול את עצמו איזו תשואה הוא מעוניין להרוויח מההשקעה. ופה נכנס נושא הטעמים האישים של כל משקיע ומשקיע. בכל זאת ישנו סף מינימלי שמתחתיו ההשקעה לא ממש כדאית. כדי לתקוף ולהבין את הסף המינימלי של הטעמים האישיים אפשר להשתמש בשתי דרכים :
• א. מאחר ומדובר בתחום שהינו ממונף, נלך לבנק ונבדוק מה הריבית שהוא גובה על הלוואות להשקעות בנדל”ן. לדוגמה 3%  לשנה. במקרה כזה צריך להיות ברור לנו שכל השקעה שתניב פחות מאותם 3% למעשה תוביל אותנו לתשואה אפסית במקרה הטוב ולהפסד במקרה הגרוע.
• ב. אמנם מדובר בסוג של השקעות פסיביות אבל בכל זאת אנו משקיעים זמן ואנרגיה במיוחד בשלבי ההקמה, ולכן אנו נרצה להשוות את ההשקעה שלנו לאפיקי השקעה שלא גוזלים זמן או אנרגיה ולראות מה התשואה הרב שנתית אשר נוכל לקבל מאפיקים אלו. כמובן שפה הדעות יהיו חלוקות ,אבל הנתונים מראים שהשקעה פסיבית בקרן מחקה מדד מניות מניבה לנו כ 9%- 8% בממוצע לשנה לאורך שנים (יסלחו לי כל הסטטיסטיקאים על חוסר הדיוק לאחר הנקודה), ומצד שני כל קרן השתלמות או קרן מנהלים או קרן פנסיה מניבה לנו סדר גודל של 5% לשנה בממוצע. תשואות אלו אמורות לעזור לנו לבצע את תיאום הציפיות האישי שלנו מהתשואות המבוקשות בהשקעת הנדל”ן הספציפית. אני באופן אישי דורש מעצמי לפחות 9% תשואת שכירות על כל ההשקעה.  כן, ברור לי שעכשיו יש לא מעט קוראים שאומרים לעצמם שאין תשואות שכאלו , אז קודם כל הם בהחלט צודקים אבל לפני שנחליט בואו נראה מה זה תשואת שכירות על כל ההשקעה.
• כפי שכבר כתבנו מדובר בתחום ממונף , למי שלא יודע מינוף גבוה תורם לסיכון ההשקעה כלומר שככל שמגדילים את ההלוואות למעשה מגדילים את הסיכון. באופן אישי אני לא אוהב להגדיל סיכון בשביל “ליפות” את התשואות, ועל מנת להשוות תפוחים לתפוחים אנו נבצע את חישוב התשואות פעמיים, בפעם הראשונה אנו נדמה מצב שאנו מממנים את כל מחיר העסקה מכיסנו ללא שום הלוואה ובפעם השנייה נעשה את אותו החישוב עם ההלוואה תוך כדי היבט על תזרים המזומנים החופשי, בסעיף הקודם כתבתי “תשואת שכירות על כל ההשקעה” והכוונה שלי הייתה למימון העסקה ללא הלוואות. לדוגמה מחיר הדירה 100,000 ₪ דמי  התיווך הינם 2600 ₪, שכר עו”ד 2400 ₪, עלות שיפוץ 25,000 ₪ (לשם הנוחות אינני כולל מיסים בחישוב, במציאות הם יכללו כמובן) כלומר שווי העסקה 100,000+2600+2400+25,000 = 130,000 ₪  זאת למעשה ההשקעה שביצענו. עכשיו לתקבולים  דמי שכירות 1000 ₪ בחודש בניכוי 10 ₪ תחזוקה  (שכנראה תתחיל רק בעוד מספר שנים מאחר וביצעתי שיפוץ) וזה מביא אותנו להכנסה שנתית של  (1000-10)*12 =11880  עכשיו ניתן לחשב את התשואה השנתית על ידי חלוקה ונקבל קצת יותר מ 9% .                                                                                 כמובן שהתשואות שלי מושפעות גם מעליית או ירידת מחיר הנכס , במידה ומחיר הנכס ירד תשואת השכירות שלי תגדל ולמעשה היא משמשת לי מעיין סוג של הגנה ואולי יהיה עלי לשקול לקנות בסביבה נכס נוסף , מצד שני במידה ומחיר הנכס יעלה תשואת השכירות שלי תרד ובשלב מסוים כנראה באזור ה 4% תשואת שכירות יהיה לי עדיף למכור את הנכס ולחפש את העגלה הבאה.     כל אותם קוראים שטוענים שהם לא מוצאים עסקאות שכאלו, האמת שהם בהחלט צודקים וגם אני לא מוצא עסקאות שכאלו בשנים האחרונות, וזו בדיוק הנקודה מדובר בשוק יקר ולא זול. אני מכיר הרבה משקיעים שטוענים שזו למעשה המציאות החדשה, בהחלט יכול להיות שהם צודקים למרות שאני חושב אחרת. הרי הריבית לא תישאר ברמה האפסית הנוכחית לנצח ומצד שני יש גידול בהיצע הדירות (ראינו את זה בגרף למעלה) אבל בהנחה שהם בכל זאת צודקים וזו אכן המציאות החדשה, עדיין יש אלטרנטיבות טובות יותר כפי שראינו מעלה.
• כשאני מוסיף את צורת החישוב השנייה כלומר מה התשואה עם ההלוואה אני למעשה משתמש בטכניקה נזילה כלומר לכל משקיע יש טעמים שונים אחד אוהב 50% מינוף והשני אוהב 100% וזה יוביל אותנו לתשואות שונות בעבור אותה עסקה, כמובן שהתשואה של הבחור שאוהב מינוף של 100% תהיה על הנייר גבוהה יותר אבל עם סיכון גבוה יותר ולכן את היבט המינוף לא ניבחן על בסיס של תשואות אלא על בסיס של תזרים מזומנים חופשי. כלומר, מה הכסף שיישאר לנו כל חודש לאחר כל ההוצאות. לדוגמה: דמי השכירות החודשיים הצפויים הם 1000 ₪, אחזקה חודשית צפויה 10 ₪, החזר חודשי של קרן+ריבית  800 ₪, כלומר נשאר לנו בכל חודש 1000-10-800 = 190 ₪  שיכולים לשמש אותנו להגדלת ההכנסה החודשית הפנויה של התא המשפחתי. יצא לי לראות משקיעים שמתכננים במודע את תזרים המזומנים החופשי למספר שלילי או “0” ,לדעתי האישית הם הופכים את הנכס שלהם לנטל כלכלי על התא המשפחתי. האם יצליחו לשרוד במידה והריבית תעלה או תקופה ללא שכירות או איזו שהיא הוצאה חד פעמית גבוהה ?

לסיכום :

על מנת להיכנס להשקעות בתחום הנדל”ן, יש להבין וללמוד הרבה תחומים משיקים. נכון שיש תכונות אופי מסוימות שלא ניתן לרכוש והם בהחלט עוזרות. ישנו ציבור משקיעים רחב שאינו מוכן שהכסף ישב וינוח והם מאמינים שהכסף חייב לעבוד כל הזמן בשביל להביא “ילדים”. לעומת זאת דרך הפעולה שלי גורסת שבמידה ולא מצאתי השקעה עם תשואה טובה (בהתאם לתאום הציפיות האישי שלי)  אין צורך לבצע אותה אפילו אם זה אומר שיש להמתין שנים עם מזומנים בחשבון. אבל, מצד שני כל משקיע חייב להיות יצירתי ולמצוא דרכים איך למקסם את התשואות ולא אל תבינו אותי לא נכון יצירתיות זה לא הגדלת מינוף .